Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel, comment choisir
C'est la décision fiscale qui pèse le plus sur le rendement net d'une location nue, et pourtant beaucoup de propriétaires la subissent par défaut. Les repères pour choisir en connaissance de cause.
Deux régimes, une bascule à 15 000 €
Les loyers d'une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon deux régimes possibles. En dessous de 15 000 € de loyers bruts par an, le micro-foncier s'applique par défaut : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, et vous êtes imposé sur les 70 % restants. Aucune comptabilité à tenir.
Au-delà de 15 000 €, ou sur option, c'est le régime réel : vous déduisez vos charges réelles au lieu de l'abattement forfaitaire. Plus exigeant à tenir, mais souvent bien plus avantageux.
Le réel gagne dès que vos charges dépassent 30 %
La logique est simple : le micro-foncier vous accorde 30 % de déduction automatique. Si vos charges déductibles réelles dépassent ce seuil, le régime réel vous fait payer moins d'impôt. Or elles le dépassent souvent.
Sont déductibles au réel : la taxe foncière, les intérêts d'emprunt, l'assurance propriétaire non occupant, les honoraires de gestion, les charges de copropriété non récupérables, et surtout les travaux d'entretien et d'amélioration. Un bien à crédit ou qui nécessite des travaux bascule presque toujours en faveur du réel.
- Taxe foncière
- Intérêts et frais d'emprunt
- Assurance PNO et garantie loyers impayés
- Honoraires de gestion locative
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
Le déficit foncier, l'atout du régime réel
Quand vos charges dépassent vos loyers — typiquement une année de gros travaux — le régime réel crée un déficit foncier. Ce déficit s'impute sur vos autres revenus fonciers, et jusqu'à 10 700 € par an sur votre revenu global, réduisant directement votre impôt. Le surplus est reportable sur les années suivantes.
C'est un levier puissant, hors de portée du micro-foncier. Bien piloté, il permet de financer une rénovation — utile, notamment, pour sortir un logement du statut de passoire thermique — tout en allégeant sensiblement la note fiscale.
Notre rôle
Nous ne remplaçons pas votre comptable, mais nous vous en facilitons le travail : chaque année, nous fournissons un récapitulatif détaillé des loyers encaissés et des charges déductibles, prêt à reporter sur la déclaration. Et lorsqu'un arbitrage se présente — engager des travaux, opter pour le réel — nous vous aidons à en mesurer l'effet sur votre revenu net réel, pas seulement sur le loyer affiché.
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