Louer vide ou meublé dans le Var : comment trancher

Ce que le meublé apporte réellement

La location meublée permet d'afficher un loyer supérieur à celui d'un logement nu équivalent. L'écart varie fortement selon les secteurs : il est net sur les petites surfaces des villes étudiantes et des zones à forte mobilité professionnelle, il devient marginal sur un T4 familial d'une commune de l'arrière-pays.

Le second avantage est fiscal. Les revenus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement forfaitaire au régime micro plus élevé que celui du micro-foncier, et la possibilité d'amortir le bien au régime réel. Pour beaucoup de propriétaires, c'est l'argument décisif.

Ce que le meublé coûte, et qu'on oublie de compter

Le bail meublé est d'un an, renouvelable, contre trois ans en location nue. La rotation est donc structurellement plus élevée, et chaque changement de locataire génère de la vacance, une remise en état et de nouveaux frais de commercialisation.

S'y ajoute l'équipement : il doit être conforme à la liste réglementaire, en bon état, et remplacé à mesure qu'il s'use. Un meublé correctement tenu suppose un budget de renouvellement régulier, que peu de propriétaires anticipent au moment du calcul initial.

• Rotation plus fréquente : vacance et remise en état plus nombreuses
• Équipement à fournir, entretenir et remplacer
• Comptabilité plus lourde au régime réel
• Inventaire détaillé à tenir à jour à chaque bail

Le cas particulier du littoral varois

Sur les communes touristiques, la question se complique d'un troisième terme : le meublé de tourisme. Les recettes affichées en pleine saison sont attractives, mais elles se concentrent sur douze à seize semaines et supposent une exploitation intensive — accueil, ménages, linge, réservations, maintenance.

Une fois retirées la vacance hivernale, les commissions de plateforme, les charges d'exploitation et la fiscalité applicable, l'écart avec un bail annuel se réduit souvent bien plus qu'attendu. Sur plusieurs communes du littoral, la réglementation des meublés de tourisme se durcit par ailleurs : il est prudent de vérifier les règles locales avant de construire un modèle économique dessus.

Notre méthode

Nous chiffrons les deux scénarios avant la mise en location, en revenu net et non en loyer affiché : loyer attendu, vacance probable, frais de commercialisation, charges d'exploitation et fiscalité applicable à votre situation. Le résultat varie réellement d'un bien à l'autre, parfois entre deux appartements du même immeuble.