LMNP dans le Var : le régime fiscal du meublé, expliqué simplement

LMNP ou LMP : ce qui fait basculer le statut

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme la location nue. Deux statuts coexistent : loueur en meublé non professionnel (LMNP), le cas de la grande majorité des propriétaires, et loueur en meublé professionnel (LMP), réservé à des recettes élevées et prépondérantes dans les revenus du foyer. Pour l'immense majorité de nos mandats, c'est le LMNP qui s'applique.

Micro-BIC : la simplicité, avec un seuil à surveiller

Comme le micro-foncier pour la location nue, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire — 50 % pour une location meublée classique — sans justificatif à produire, tant que les recettes annuelles restent sous un plafond. Ce plafond est revalorisé chaque année et se situe actuellement aux alentours de 77 000 à 84 000 € selon l'année d'imposition concernée : vérifiez le montant exact en vigueur avant de déclarer.

Un changement récent concerne les meublés de tourisme non classés, dont l'abattement a été ramené à 30 % avec un plafond de 15 000 € — un régime nettement moins favorable qu'avant, qui pousse de nombreux propriétaires saisonniers à reconsidérer la location à l'année ou le classement de leur meublé.

Le régime réel : l'amortissement, le vrai levier du LMNP

Sur option ou au-delà du seuil, le régime réel BIC permet de déduire les charges réelles — comme en foncier — mais avec un avantage propre au meublé : l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Cette charge, purement comptable, vient réduire voire annuler l'impôt sur plusieurs années, sans sortie de trésorerie réelle.

C'est ce mécanisme qui explique la réputation fiscale très favorable du LMNP : un bien peut dégager un loyer confortable tout en affichant un résultat fiscal nul pendant une bonne partie de la durée de détention.

La revente : un point souvent mal anticipé

À la revente, le LMNP reste soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec son abattement pour durée de détention — les amortissements déduits ne viennent pas, contrairement au statut professionnel (LMP), réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul. C'est un avantage net du LMNP par rapport au LMP, mais qui suppose d'avoir correctement suivi le statut dans la durée.

Notre rôle

Nous ne tenons pas votre comptabilité LMNP, qui demande un expert-comptable dédié compte tenu de la technicité de l'amortissement. En revanche, nous vous transmettons chaque année les éléments de loyers et de charges nécessaires à votre déclaration, et nous vous alertons si un changement de statut mérite d'être étudié avec votre comptable.